Grundsteuer
Neu und Pflicht
Grundsteuer und Feststellungserklärung 2022
Im Jahr 2022 ändert sich die Neubewertung von Immobilien, da die Umsetzung der Grundsteuerreform startet. Ab dem 01. Juli 2022 müssen für alle wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes die neuen Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte abgegeben werden.
Pflicht für alle Grundeigentümer 2022
Als Grundeigentümer von Immobilien müssen Sie zwischen dem 01. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 bei Ihrem Finanzamt eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes“ einreichen. Am besten elektronisch per ELSTER.
Warum ändert sich die Neuberechnung der Grundsteuer?
Bisher regeln Kommunen und Gemeinden die Erhebung selbst, so dass die Differenz für vergleichbare Objekte und Grundstücke erheblich sein kann. Denn der recht veraltete sogenannte „Einheitswert“ stammt im Westen aus dem Jahr 1964 und im Osten aus dem Jahr 1935, so dass sich große Unterschiede entwickelten. Die Neuberechnung soll die Grundsteuer vereinheitlichen und in Einklang mit der Verfassung bringen. Dies wurde vom Bundesverfassungsgericht im April 2018 (1 BvL 11/14) beschlossen, damit die Grundsteuer dem Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) gerecht wird.
Fristen für die Erklärung der Grundsteuer
Grundsteuer-Angaben für das Finanzamt
Je nach Bundesland und Art des Grundstücks variieren die Angaben etwas. Für die Feststellung des Grundsteuerwertes und die Unterlagen, die Sie beim Finanzamt einreichen müssen, benötigen Sie prinzipiell folgende Angaben:
- Einheitswert-Aktenzeichen
- Eigentumsverhältnisse
- Genaue Bezeichnung: Lage, Gemarkung, Flur sowie Flurstück
- Art des Grundstücks: bebaut, unbebaut oder Wohngrundstück
- Bodenrichtwert
- Grundsteuerbefreiungen
- Gebäudeart und Baujahr
- Grundstücksfläche sowie Wohn- oder Gebäudegrundfläche
- Quote Mieteigentum
- Jahr einer möglichen Kernsanierung
- Erklärung, ob das Grundstück zu mehreren Gemeinden gehört, ob es ein Baudenkmal ist oder ob es eine Abbruchverpflichtung gibt
- Anzahl von Garagen als selbstständig nutzbare Flächen
Achtung
Die meisten Immobilienbesitzer werden schriftlich vom Finanzamt aufgefordert. Sollten Sie keine Aufforderung zur Abgabe erhalten, sind Sie dennoch verpflichtet, da eine Aufforderung „aufgrund öffentlicher Bekanntmachung“ erfolgt. Das bedeutet, dass ausnahmslos jeder Immobilienbesitzer gesetzlich verpflichtet ist.
Rufen Sie uns an, wir erledigen die Abgabe für Sie
Die meisten Immobilienbesitzer werden schriftlich vom Finanzamt aufgefordert. Sollten Sie keine Aufforderung zur Abgabe erhalten, sind Sie dennoch verpflichtet, da eine Aufforderung „aufgrund öffentlicher Bekanntmachung“ erfolgt. Das bedeutet, dass ausnahmslos jeder Immobilienbesitzer gesetzlich verpflichtet ist.
Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuerreform
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer wird mit einer Formel errechnet. Drei Faktoren werden miteinander multipliziert und die Lage der Immobilie entscheidet über die Höhe der individuellen Steuerlast. Das dreistufige Verfahren bleibt auch nach der Reform bestehen.
Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz
Wer schuldet die Grundsteuer?
Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks schulden die Grundsteuer, die einmal pro Jahr fällig wird. Kommunen und Gemeinden erheben die Grundsteuer und berechnen sie nach dem Wert des Grundstücks oder des Gebäudes. Dies wird in § 10 Absatz 1 GrStG geregelt.
Bewertungsverfahren für den Grundsteuerwert
Es gibt unterschiedliche Verfahren zur Bewertung, wobei die Wahl der Methode von der Nutzung und vor allem von der Bebauung abhängt.
Sachwertverfahren – vor allem bei Gewerbeimmobilien, Grundstücken im Teileigentum sowie gemischt genutzten Immobilien und sonstig bebauten Grundstücken kommt das Sachwertverfahren zum Tragen. Hinzugezogen werden hier auch die Herstellungskosten eines Gebäudes, der Bodenrichtwert, das Alter des Gebäudes sowie die Größe der Flächen von Grundstück und Gebäude.
Ertragswertverfahren – wird vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern, vermieteten Immobilien oder sonstigem Wohneigentum angewendet. Das Ertragswertverfahren richtet sich nach den Flächen, dem Bodenrichtwert, der Art der Immobilie sowie deren Nutzung.
Bodenrichtwert – gilt vor allem bei unbebauten Grundstücken. Ein Gutachterausschuss legt ihn einmal pro Jahr fest und veröffentlicht ihn dann in sogenannten Bodenrichtwertkarten. Gerne holen wir hier für Sie eine Auskunft ein.
Welche Grundsteuermodelle gibt es?
Die Grundsteuerreform war umstritten, so dass es keine bundeseinheitliche Regelung gibt. Es gibt ein Bundesmodell, darüber hinaus konnten einzelne Bundesländer auch eigene Modelle entwickeln oder das Bundesmodell anpassen.
Bundesmodell – dieses Modell ist am weitesten verbreitet und damit soll ein möglichst realistischer Verkehrswert ermittelt werden. Dieser ist die Basis für die Festsetzung der Grundsteuer.
Bundesmodell mit Abweichungen – im Vergleich zum reinen Bundesmodell sind hier die Steuermesszahlen für Wohngrundstücke gesenkt, so dass Wohnimmobilien bei der Grundsteuer bevorzugt werden.
Bodenwertmodell – bei diesem Modell ist der Bodenrichtwert entscheidend, der vom Gutachterausschuss ermittelt wurde sowie die Grundstücksgröße.
Flächen-Modell – es basiert auf der Fläche der Grundstücke sowie auf der Gebäude- oder Wohnfläche sowie der Nutzung der Immobilie.
So gehen die Bundesländer vor
- Flächenmodell in Bayern, Hamburg, Niedersachsen, Hessen
- Bodenwertmodell in Baden-Württemberg
- Bundesmodell in Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Berlin, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen und Nordrhein-Westfalen
- Bundesmodell mit Abweichungen in Sachsen und Saarland
Das dreistufige grundsteuerliche Besteuerungsverfahren
Das dreistufige grundsteuerliche Besteuerungsverfahren bleibt weiterhin bestehen:
- Grundsteuerwertverfahren: Feststellung des Grundsteuerwertes (siebter Abschnitt
des 2. Teils des BewG) - Steuermessbetragsverfahren: Grundsteuerwert x Steuermesszahl (der Steuermessbetrag ist ein gesetzlich bestimmter Promillesatz nach §13 ff. GrStG)
- Steuerfestsetzungsverfahren: Steuermessbetrag x Hebesatz (wird von den Gemeinden festgelegt, Grundsteuerbetrag § 25 ff. GrStG)
Die Gemeinden setzen die Grundsteuer fest, während die Finanzämter für die Feststellung des Grundsteuerwertes und die Festsetzung des Steuermessbetrags zuständig sind
Besitzen Sie bereits ein ELSTER-Konto bei Ihrem Finanzamt?
Gerne unterstützen wir Sie bei der Abgabe der Grundsteuererklärung sowie auch bei der Einrichtung eines ELSTER-Kontos (ELSTER bedeutet Elektronische STeuerERklärung)
Ab wann wird die neue Grundsteuer erhoben?
Die neue Grundsteuer wird ab dem 01. Januar 2025 erhoben.
Wer muss eigentlich die Grundsteuer bezahlen?
Jeweils der Eigentümer eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung ist verpflichtet, diese zu entrichten.
Bis wann müssen wir die Feststellungserklärung für die Grundsteuer abgeben?
Der letzte Termin ist der 31. Oktober 2022.
Wie viel Grundsteuer muss man ab 2025 bezahlen?
Die tatsächliche Höhe ist derzeit noch unbekannt. Denn weder die Grundstücksbewertung ist abgeschlossen noch die Hebesätze wurden festgelegt.
Kann ich meine Grundsteuererklärung auch in Papierform abgeben?
Nein. Es besteht die Pflicht, die Erklärung der Feststellung des Grundsteuerwertes mittels ELSTER elektronisch abzugeben.
Ist es erlaubt, bereits vor dem 01. Juli 2022 die Feststellungserklärung für die Grundsteuer abzugeben?
Nein. Die Abgabe der Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwertes ist nur zwischen dem 01. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 erlaubt. Sie können vorab Ihre Erklärung vorbereiten.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbssteuer?
Die Grundsteuer wird für Besitzer einer Immobilie jedes Jahr einmal fällig. Die Grunderwerbssteuer muss beim Kauf von Grundstücken, Immobilien oder auch Anteilen bezahlt werden.
Gilt die Änderung der Grundsteuer auch für Mieter?
Bei Mietern erscheinen diese Kosten in der Betriebskostenabrechnung. Sie müssen aktiv nichts tun, denn für die Grundsteuer und die Daten ist der Eigentümer verantwortlich. Neuberechnungen sehen Sie in der Nebenkostenabrechnung erst ab dem Jahr 2025, da die neue Grundsteuer erst ab dem 01. Januar 2025 erhoben wird.
Sie haben Fragen?
Wir sind für Sie da.
Ob Rückfragen zu einem Detail oder der Wunsch nach einem individuellen Beratungsgespräch – wir nehmen uns Zeit für Ihr Anliegen.
