Newsletter Mai 2015

Vermieter müssen Wohnungsschäden beseitigen

Auch wenn der Mieter einen Brandschaden selbst verursacht hat, kann er vom Vermieter die Behebung verlangen und bis dahin sogar die Miete mindern. Das gilt zumindest dann, wenn der Mieter die Kosten einer Wohngebäudeversicherung des Vermieters übernehmen muss. Denn der Mieter kann in einem solchen Fall erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Versicherung im Schadensfall auch zu Gute kommen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

In dem vom Gericht entschiedenen Fall hatte die zwölfjährige Tochter der Mieter Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt und die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen. Das erhitzte Öl hatte einen Brand in der Küche verursacht. Vermieter sind zwar grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache in Stand zu halten, etwas anderes gilt jedoch, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Für das Gericht war aber entscheidend, dass der Vermieter eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, die Kosten hierfür aber auf die monatliche Miete umgelegt hatte. Deshalb kann der Mieter sich darauf verlassen, dass die Leistungen der Versicherung auch vom Vermieter in Anspruch genommen werden. Ferner billigten die Richter dem Mieter zu, die Miete bis zur Schadensbeseitigung mindern zu dürfen. Ob diese Sichtweise auch gilt, wenn der Vermieter mit einer deutlichen Erhöhung der Versicherungsprämie für seine übrigen Mietwohnungen rechnen muss, hat das Gericht offengelassen.

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjähriger Generalsanierung

Nach dem Kauf eines vermieteten sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhauses wirkte der Grundstückseigentümer auf die Beendigung sämtlicher Mietverhältnisse hin, um eine Komplettsanierung des Hauses durchführen zu können.Im Jahr 1999 zogen die letzten Mieter aus. Im Jahr 2011 erfolgte die Generalsanierung des Gebäudes. Bis zu diesem Zeitpunkt wurden fast keine Vermietungseinkünfte erzielt, sodass das Finanzamt die Werbungskostenüberschüsse (Verluste) für die Jahre 2002 bis 2007 nicht anerkannte.

Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung der Finanzverwaltung. Aufwendungen für Wohnungen, die nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer stehen, sind auch während der Leerstandszeiten als Werbungskosten abziehbar, solange der Vermieter den ursprünglichen Entschlusszur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben hat. Im entschiedenen Fall hat der Vermieter allerdings den zeitlich begrenzten Beurteilungs- und Entscheidungsspielraum überschritten. Er hatte über einen Zeitraum von mehr als neun Jahren nichts unternommen, um die Wohnungen zu sanieren und zu vermieten.

Verpflegungsmehraufwand bei Ansatz einer ständig wechselnden Tätigkeitsstätte

Die Höhe der Mehraufwendungen für Verpflegung richtet sich bei einer Auswärtstätigkeit an ständig wechselnden Tätigkeitsstätten nach der Abwesenheitsdauer des Arbeitnehmers von seiner Wohnung. Als Wohnung ist hier der Ort des Lebensmittelpunkts gemeint. Das gleiche gilt aber auch dann, wenn der Arbeitnehmer ständig in derselben auswärtigen Unterkunft übernachtet.

Der Bezug einer Unterkunft an einem Beschäftigungsort, der nicht als regelmäßige Arbeitsstätte anzusehen ist, stellt keine doppelte Haushaltsführung dar. Die Beschränkung des Abzugs von Verpflegungsmehraufwand auf drei Monate spielt also in diesem Fall keine Rolle. Für die Berechnung der Verpflegungspauschale bei einer Einsatzwechseltätigkeit ist alleine die jeweilige Abwesenheit von der vor Ort genommenen Wohnung maßgebend. (Quelle: Urteil des Bundesfinanzhofs)