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Änderung vorläufiger Steuerbescheide bei geplanter Vermietung

Ein mit einem sehr alten Einfamilienhaus bebautes Grundstück ging 1980 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die Klägerin über. Sie bewohnte das Haus bis 1992 mit ihrem Ehemann. Das Gebäude war nicht an die öffentliche Abwasserentsorgung angeschlossen und verfügte weder über eine Toilette noch über ein Bad, sondern lediglich über eine Sitzgrube und einen Brunnen im Hof. Die Dacheindeckung war erneuerungsbedürftig.

Ab 1994 bis 2006 setzte die Klägerin das Einfamilienhaus nach und nach instand: Heizungserneuerung, neue Dacheindeckung, Herstellung der Stromversorgung über Erdkabel, Anschluss an das öffentliche Abwassernetz, Erneuerung des Sanitärbereichs und der Elektroninstallationen sowie Austausch der Fenster.

Erstmals im Jahr 2004 schaltete die Klägerin vier Anzeigen und bot das Haus zur Miete an. In den folgenden Jahren wiederholte sie ihre Bemühungen mit jeweils drei Anzeigen pro Jahr. Eine Vermietung kam aber nicht zustande. Seit 2011 und nach dem Tod ihres Ehemannes nutzte die Klägerin das Grundstück wieder zu eigenen Wohnzwecken. In ihren Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre (1996 bis 2007) machten sie und ihr Ehemann Werbungskostenüberschüsse aus der beabsichtigten Vermietung des Grundstücks geltend. Das Finanzamt erfasste die negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärungsgemäß. Weil die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht abschließend beurteilt werden konnte, ergingen die Einkommensteuerbescheide für 1996 bis 2005 wegen dieser Einkünfte vorläufig. In den Erläuterungen im Einkommensteuerbescheid für 1999 kündigte das Finanzamt an, in Zukunft keine Aufwendungen mehr anzuerkennen, wenn im Jahr 2000 ein Mietvertrag nicht geschlossen werde.

Im Jahr 2008 änderte das Finanzamt die Einkommensteuerbescheide für 1996 bis 2005 und berücksichtigte die Werbungskostenüberschüsse nicht mehr. Zur Erläuterung führte es aus, es habe von Anfang an keine Vermietungsabsicht vorgelegen. In den Einkommensteuerbescheiden für 2006 und für 2007 berücksichtigte das Finanzamt die erklärten Werbungskostenüberschüsse aus der beabsichtigten Vermietung des Grundstücks von Anfang an nicht.

Der Bundesfinanzhof hat dem Finanzamt zugestimmt. Das Finanzamt ist bei ungewisser Vermietungsabsicht zur Änderung einer vorläufigen Steuerfestsetzung auch dann befugt, wenn sich eine neue Tatsachenlage allein durch Zeitablauf ergeben hat. Kommt es über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht zu der angeblich beabsichtigten Vermietung, ist es regelmäßig nicht zu beanstanden, wenn die Vermietungsabsicht verneint wird.

Hinweis:
Neben den überraschenden Steuernachzahlungen können auch erhebliche Nachzahlungszinsen anfallen. In solchen Fällen sollte überlegt werden, ob man über einen so langen Zeitraum bei der beabsichtigten Vermietung von Objekten inaktiv bleibt.

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjähriger Generalsanierung von leerstehenden Wohnungen

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können Aufwendungen für Objekte, die nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer stehen, auch während der Zeit des Leerstands als Werbungskosten ansetzen, solange der Steuerpflichtige den ursprünglichen Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der jeweiligen Wohnung nicht aufgegeben hat.

Ist eine Immobilie entmietet worden um Sanierungsarbeiten durchzuführen, die aber erst Jahre später tatsächlich stattfinden, ist davon auszugehen, dass es in den Jahren zwischen Ende der Vermietung und tatsächlicher Sanierung keine Einkunftserzielungsabsicht gab. Folglich können in dieser Zeit auch keine Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung & Verpachtung geltend gemacht werden.

Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen, als Voraussetzung einer bestehenden Einkunftserzielungsabsicht, trägt der Steuerpflichtige die objektive Beweislast, so der Bundesfinanzhof.

Erneuerung der Einbauküche in der vermieteten Wohnung

Bei Erneuerung einer Einbauküche, die im Rahmen einer Vermietung mit vermietet wurde, ist auf die einzelnen Bestandteile der Küche zu achten. Spüle und Herd sind Gebäudebestandteil. Deren Erneuerung ist deshalb als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand des Gebäudes zu behandeln. Elektrogeräte wie z.B. Kühlschrank, Dunstabzug, die in der Küche eingebauten sind, sind selbstständig nutzungsfähige Wirtschaftsgüter, die gesondert abzuschreiben sind. Hierbei gilt: Bei Einzelpreis je Wirtschaftsgut unter 410 € = sofort abzugsfähig. Bei Einzelpreis je Wirtschaftsgut über 410 € = Verteilt auf eine geschätzte Nutzungsdauer von 5 Jahren. Schränke und die Arbeitsplatte bilden hingegen ein einheitliches Wirtschaftsgut, dessen Anschaffungskosten logischerweise 410 € übersteigen. Die angenommene Nutzungsdauer beträgt hier 10 Jahre. (Entscheidung des Schleswig- Holsteinischen Finanzgerichtes)

Bei gemischt genutzten Grundstücken ist der Vermieter zur Kostentrennung verpflichtet

Bei einem gemischt genutzten Grundstück muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung bei der Position der Grundsteuer die Kosten für Gewerbe- und Wohneinheiten trennen. Das hat das Amtsgericht Köln entschieden. In dem entschiedenen Fall ging es um eine Betriebskostenabrechnung für ein gemischt genutztes Gebäude. Der Vermieter hatte die Grundsteuer einheitlich auf alle Mieter umgelegt, ohne diese nach Wohn- und Gewerbeflächen zu trennen. Nach Ansicht des Gerichts hätte der Vermieter jedoch eine Trennung der Kosten vornehmen müssen.

Zwar sei eine gesonderte Abrechnung nur dann erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Quadratmetern zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führe. Unerheblich sei dabei lediglich eine Mehrbelastung innerhalb einzelner Kostenarten von 5 % bis 10 %. Liege diese Ersparnis darunter, sei ein Nachteil für den Mieter zumutbar. Eine Abrechnungsvereinfachung sei aber für den Vermieter ausgeschlossen, wenn es sich um schlichte Rechenvorgänge handelt. Dies sei bei der Grundsteuer der Fall, da der Einheitswertbescheid bereits eine Aufteilung der Anteile für Wohn- und Gewerberaum enthalte.

Diese dem Einheitswertbescheid zu entnehmenden Anteile für Wohn- und Gewerberaum seien lediglich zueinander ins Verhältnis zu setzen und die Wohnungsmieter nach dem Flächenmaßstab nur mit den für sie relevanten Kosten zu belasten. Der Vermieter soll nur privilegiert werden, wenn es einen erheblichen Mehraufwand bedeutet, die Kosten getrennt festzustellen. Bei der Grundsteuer sei das aber nicht der Fall.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung bei Mietvertrag unter nahen Angehörigen

Voraussetzung für die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen ist, dass der Mietvertrag bürgerlich rechtlich wirksam geschlossen ist und darüber hinaus sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht (Fremdvergleich). Es kommt entscheidend darauf an, ob die Vertragsparteien ihre Hauptpflichten, wie die Überlassung einer konkret bestimmten Sache und die Höhe der Miete, klar und eindeutig vereinbart und wie vereinbart durchgeführt – d. h. bezogen auf die Miete: gezahlt – haben. Werden von einem nahen Angehörigen als Mieter über einen längeren Zeitraum keine Mietzahlungen geleistet und nimmt der Vermieter das ohne Beanstandungen und ohne Aufnahme rechtlicher Maßnahmen hin, sind durch das Mietverhältnis entstandene Verluste nach einem Urteil des Finanzgerichts Rheinland Pfalz nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

Abschließend entscheiden muss der Bundesfinanzhof.

Tatsächliche Wohnfläche maßgebend für Mieterhöhung

Bei Mieterhöhungen kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Auffassung, dass die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgebend ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Fläche höchstens 10 % beträgt, hat der Bundesgerichtshof in einer neueren Entscheidung aufgegeben. In dem Gerichtsverfahren verlangte die Vermieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnfläche laut Mietvertrag betrug 156 qm, während die Wohnung tatsächlich 210 qm groß war. Wegen der Differenz von ca. 50 qm berechnete die Vermieterin die Mieterhöhung anhand der tatsächlichen Wohnfläche. Der Mieter war aber nur mit einer Mieterhöhung auf der Grundlage der vereinbarten Miete einverstanden.

Nach Auffassung des Gerichts kommt es im Mieterhöhungsverfahren auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Gleichwohl hat der Vermieter die für ein Mieterhöhungsverlangen gesetzlich vorgegebenen Kappungsgrenzen zu berücksichtigen. Danach können Mieten bis zur ortsüblichen Miete steigen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren dürfen Mieten aber nicht um mehr als 20 % erhöht werden, in Gebieten mit knappem Wohnraum nur um 15 %. Da der entschiedene Fall in Berlin spielte, konnte die Vermieterin keine Mieterhöhung über 15 % hinaus verlangen, denn neben der tatsächlichen Wohnungsgröße ist auch die Kappungsgrenze zwingend zu beachten.